Konut Kredisi Oranları İle Hazine Bonoları Arasındaki İlişki Nedir?

Sabit konut kredisi oranları, TCMB’nin 22 Mayıs 2020’de politika faiz oranını hedefini neredeyse %6’ya düşürmesi sonucunda 2020’de oldukça düşük seviyelere indi.¹ TCMB’nin faiz oranı kesintileri COVID-19 salgınına ve bunun sonucunda ortaya çıkan durgunluğa yanıt olarak yapıldı.

Yatırımcılar, Haziran 2020’de 10 yıllık Hazine bonosu getirilerini %11,25’ye iterek devlet tahvillerinin güvenliğine sığındı.² Sonuç olarak, konut kredisi oranları T.C. Hazine bonolarındaki getirileri takip etme eğiliminde oldukları için düştü.

Ancak, 2023’e gelindiğinde TCMB enflasyonla mücadele etmek için politika faizi oranları artırmaya başladı ve 2024 Eylül’e gelindiğinde 10 yıllık Hazine bonosu getirisi neredeyse %29’a yükselerek konut kredisi oranlarını %50’nin üzerine çıkardı.

Konut Kredisi Faizleri Hazine Getirilerini Nasıl Takip Ediyor?

Sabit ve güvenli bir getiri isteyen yatırımcılar tüm sabit gelirli ürünlerin faiz oranlarını karşılaştırır. Kısa vadeli Hazine getirilerini mevduat hesabı faiz oranları ve para piyasası fonlarıyla karşılaştırırlar. Uzun vadeli Hazine getirilerini ipotek teminatlı menkul kıymetler ve şirket tahvilleriyle karşılaştırırlar. Tüm tahvil getirileri Hazine getirilerinden etkilenir çünkü aynı tip yatırımcı için rekabet ederler.

Mevduat hesapları ve para piyasası fonları yatırımcılar için biraz daha risklidir çünkü garantili değillerdir. Daha yüksek riski telafi etmek için biraz daha yüksek bir faiz oranı sunarlar. Ancak yine de kısa vadeli oldukları için herhangi bir hükümet dışı tahvilden daha güvenlidirler.

İpotekler ise daha fazla risk karşılığında daha yüksek getiri sunar. Yatırımcılar, konut kredilerinin değeriyle desteklenen menkul kıymetler satın alırlar; bunlara ipotek destekli menkul kıymetler denir. Hazine getirileri yükseldiğinde, ipotek teminatlı menkul kıymetlerdeki yatırımcılar daha yüksek oranlar talep eder. Daha büyük risk için telafi isterler.³

Daha da yüksek getiri isteyenler şirket tahvilleri satın alabilir. Standard and Poor’s gibi derecelendirme kuruluşları şirketleri ve tahvillerini risk seviyesine göre derecelendirir. Bu tahvil fiyatları ipotek oranlarını etkiler çünkü tahviller ve ipotekler sabit getiri isteyen aynı düşük riskli yatırımcılar için rekabet eder.⁴

Temel Çıkarımlar

• Hazine tahvilleri dünyanın en güvenli yatırımlarından biridir.
• Herhangi bir tahvilde olduğu gibi, Hazine fiyatları yükseldiğinde, getirilerde de buna karşılık gelen bir düşüş olur.
• Sabit faizli konut kredisi oranları Hazine getirilerini takip eder.
• Sabit faizli bir konut kredisi almak için en iyi zaman, Hazine getirilerinin düşük olduğu zamandır.

1. TCMB “Politika Faizi” ↩︎
2. Investing “Türkiye 10 Yıllık Tahvil Faizi Geçmiş Verileri” ↩︎
3. The Financial Industry Regulatory Authority, Inc. “Mortgage-backed Securities.” ↩︎
4. S&P Global Ratings. “A Credit Rating is an Informed Opinion.” ↩︎