Değişken Faizli Kredi ve Gizli Tehlikeleri
Değişken Faizli Kredi ve Gizli Tehlikeleri
Değişken faizli kredi (ARM), faiz oranını tipik olarak, politika faizine oranı veya bir yıllık Hazine bonosu olan bir endekse dayandıran bir kredidir. ARM, “ayarlanabilir faizli kredi”, “değişken faizli ipotek” veya “değişken faizli kredi” olarak da bilinir.
Her kredi veren, ARM marjının bir parçası olarak endeks oranına kaç puan ekleyeceğine karar verir. Genellikle birkaç yüzde puanıdır. Örneğin, faizler %5,5 ise, ARM oranı %7,5 veya %8,5 olabilir. Çoğu kredi veren, oranı belirli bir süre boyunca ilan edilen oranda tutar. Daha sonra oran düzenli aralıklarla değişir. Buna “sıfırlama” denir. Kredinin şartlarına bağlıdır. Kredi sıfırlama tarihiniz, aldığınız kredi türüne bağlı olarak aylık, üç aylık, yıllık, üç yılda bir veya beş yılda bir olabilir. Daha yüksek faiz oranını ödeyip ödeyemeyeceğinizi belirlemek için küçük yazıları dikkatlice okumalısınız.
Sıfırlamadan sonra, oran politika faizi arttıkça sizin kredi faiz oranınız da artacaktır. Bu, ilk beş yıllık sürenin sonunda para ödemenizin aniden fırlayabileceği anlamına gelir. Politika faizi bu süre içinde %8,5’e yükselirse, yeni faiz oranınız %10,5 veya %11,0’e yükselir.
Değişken Faizli Kredi ve Artıları
Ayarlanabilir faizli kredilerin avantajı, oranın sabit faizli ipoteklerden daha düşük olmasıdır. Bu oranlar 10 yıllık Hazine bonosuna bağlıdır, bu da daha azına daha büyük bir ev satın alabileceğiniz anlamına gelir. Bu, özellikle ilk kez ev sahibi olanlar ve orta gelirli kişiler için caziptir.
Değişken Faizli Kredi ve Eksileri
En büyük dezavantajı, faiz oranları yükselirse aylık ödemenizin artabilmesidir. Birçok kişi, sözleşmede yer almasına rağmen faiz oranının sıfırlanması karşısında şaşırır. Geliriniz artmamışsa, artık evinizi karşılayamayabilir ve onu kaybedebilirsiniz.
Değişken Faizli Kredi Türleri
Sadece faizli krediler. En düşük oranlara sahiptirler. Aylık ödemeniz ilk üç ila beş yıl boyunca sadece faize gider, anaparaya değil. Bundan sonra, anaparayı karşılamak için daha yüksek ödemeler yapmaya başlarsınız veya büyük bir balon ödemesi yapmanız gerekebilir.
Nasıl çalıştıklarını biliyorsanız, bu krediler çok avantajlı olabilir. Eğer karşılayabiliyorsanız, herhangi bir ekstra ödeme doğrudan anaparaya gider. Bu ödemeleri yapma konusunda disiplinliyseniz, aslında anaparaya karşı daha fazla ödeme yapabilirsiniz. Bu şekilde, geleneksel bir krediden daha fazla evde sermaye kazanırsınız. Ayarlamaya veya balon ödemesine hazır değilseniz, bu krediler tehlikelidir. Ayrıca, herhangi bir ayarlanabilir oranlı ipotekle aynı dezavantajlara sahiptirler.
Opsiyonlu ARM’ler. Borçluların her ay ne kadar ödeyeceklerini seçmelerine izin verirler. Yaklaşık %1 ila %2’lik “tanıtım” oranlarıyla başlarlar ve ilk ödemeden sonra bile daha yüksek bir orana sıfırlanabilirler. Opsiyonlu ARM borçlularının çoğu her ay yalnızca asgari ödemeyi yapar. Geri kalanı, tıpkı negatif amortismanlı kredilerde olduğu gibi kredi bakiyesine eklenir.
Borçlular ödemelerin beş yıl boyunca sabit olduğunu düşünür. Ödenmemiş ipotek bakiyesi orijinal değerin %110’una veya %125’ine çıkarsa, kredi otomatik olarak sıfırlanır. Bu, orijinal tutarın üç katı tutarında bir ödemeyle sonuçlanabilir. Ağır cezalar borçluların yeniden finansman yapmasını engeller. Sonuç olarak, çoğu borçlu daha da derin bir borca batar. Ev krediden daha az değere ulaştığında veya borçlu işini kaybettiğinde, haciz uygulanır.
Temel Çıkarımlar
- Ayarlanabilir faizli kredi (ARM), başlangıçta düşük bir orandan başlayan ancak belirli bir süre sonra endeks oranına, çoğunlukla politika faiz oranına göre değişen bir konut kredisidir.
- ARM, sabit faizli ipotekle satın alabileceğinizden daha pahalı bir ev satın almanızı sağlasa da, faiz oranları yükselirse ev ödemeleriniz yükselebilir.
- Sadece faizli ARM’ler ve opsiyonlu ARM’ler, ev alıcılarının düşük ödemelerle başlayıp daha sonra çok daha yüksek ödemelerle sonuçlanabilecekleri diğer yollardır.
- Çoğu insan için, bir ARM ev satın alma finansmanı için en iyi seçenek değildir.
