Gayrimenkul Kira Yatırımı Yapmadan Önce Bilinmesi Gerekenler

Gayrimenkul kira yatırımı yapmak, emeklilikten önce veya emeklilik sırasında gelir elde etmenin etkili bir yoludur. Satın almadan önce düşünülmesi gereken çok şey vardır, bu nedenle gayrimenkul ile birlikte gelen beklenen geliri, giderleri, ödülleri ve riskleri değerlendirdiğinizden emin olun. Bu, yatırımınızdan en iyi şekilde yararlanmanıza yardımcı olabilir.

Ne Kadar Kira Geliri Bekleyebilirsiniz?

Gayrimenkul yatırımı yaparken, satın aldığınız gayrimenkulün makul bir gelir getirip getirmeyeceğini anlamak önemlidir. Sonuçta, gayrimenkul yatırımının temel nedenlerinden biri, ondan gelir elde etmektir.

Örneğin, 1.000.000 liraya bir gayrimenkul satın aldığınızı varsayalım:

• Araştırma yoluyla o lokasyondaki o tipteki bir gayrimenkulün ortalama kirasının ayda 10.000 lira olduğunu öğrenirsiniz.
• Daha sonra brüt gelirinizin (giderlerden önceki gelir) yılda 120.000 lira olacağını hesaplayabilirsiniz (10.000 lira x 12 = 120.000 lira).
• Gayrimenkul, satın alma fiyatının %12’si oranında brüt gelir sunar (120.000 lira/ 1.000.000 lira).

Kiralık gayrimenkulün gelir elde etme konusunda iyi bir potansiyeli olup olmadığını değerlendirmek için, gayrimenkulün brüt aylık gelirinin potansiyel masrafları karşılamak için gayrimenkul fiyatının en az %1’i olması gerektiğini belirten %1 kuralını kullanın. Bu %1 kuralına göre, yukarıdaki gayrimenkulün gelir elde etme konusunda iyi bir potansiyeli vardır. 10.000₺ veya gayrimenkul fiyatının tam olarak %1’i olan brüt aylık gelir elde eder.

Yönergeyi karşılamayan bir gayrimenkul yine de finansal hedeflerinize ulaşmanıza yardımcı olabilir. Aynı şekilde, kuralı karşılayan bir gayrimenkul, gayrimenkulün kalitesi veya diğer yönleri eksikse sağlam bir yatırım olmayabilir.

Kiralık Bir Gayrimenkule Sahip Olmanın Giderleri Nelerdir?

Giderleri tahmin etmek için basit bir kılavuz %50 kuralıdır. Maliyetlerinizin gayrimenkuldeki brüt yıllık gelirinizin %50’sine eşit olacağını varsaymalısınız. Örneğin, her yıl 120.000 lira kazandıran bir gayrimenkul 60.000 lira kadar masraf yapabilir.

Daha doğru bir tahmin elde etmek için gayrimenkul giderlerini iki gruba ayırın: işletme giderleri ve sermaye harcamaları.

İşletme giderleri tekrarlayan giderlerdir : emlak vergileri; konut sigortası; rutin bakım ve onarım kalemleri; ev yönetim maliyetleri; ve boş kalma maliyetleri. Boş kalma maliyetleri, mülk bir süre boş kalırsa katlanacağınız giderlerdir.

Sermaye giderleri genellikle büyük, planlanmamış giderlerdir. Bozuk bir su ısıtıcısını veya klimayı değiştirmekten hasarlı bir çatıyı, çiti, döşemeyi veya tesisatı değiştirmeye kadar değişebilir.

Yukarıdaki örneği sürdürerek, işletme giderlerinin yılda yaklaşık 10.000 liraya mal olacağını varsayın. Ayrıca sermaye harcamalarını karşılamak için yılda 10.000 lira daha ayırmayı planlayabilirsiniz.

Kiralık Bir Gayrimenkul Satın Almanın Getirileri Nelerdir?

Brüt gelir ve giderlerinizle, kiralık gayrimenkulünüzden net karınızı hesaplayabilirsiniz. Bu, karlılığını anlamanıza yardımcı olur.

İlk olarak, işletme giderlerini brüt gelirden çıkarın. Yıllık net işletme geliri olan 110.000₺’yi (120.000₺ – 10.000₺) bu şekilde bulursunuz. Ardından, net işletme gelirini gayrimenkul satın alma fiyatına (100 x (110.000₺ ÷ 1.000.000₺)) bölerek %11’lik net getiriyi elde edin.

“İyi” bir getiri için kesin bir kural yoktur, ancak %8 ile %12 arasındaki bir aralık makuldür ve bu da %11 oranını umut verici kılar.

Net getirinin sermaye harcamalarını veya finansmanı (kredi ödemeleri) hesaba katmadığını unutmayın. Bu harcamalardan sonra hala pozitif aylık nakit akışınız olup olmadığını nasıl öğrenebilirsiniz: Aylık net işletme gelirinden aylık sermaye harcamalarını ve aylık kredi ödemelerini çıkarın.

Bu durumda, aylık net işletme geliriniz yaklaşık 9167 liradır (110.000₺ / 12). Aylık 830 liralık sermaye harcamanız ve aylık 5000 liralık kredi ödemeniz varsa, bu harcamaları 9167 liradan çıkararak 3337 lira elde edersiniz. Bu, sermaye harcamaları ve finansmandan sonraki nakit akışınızdır.

Avantajları ve Riskleri Nelerdir?

Nakit akışı sağlayan bir gayrimenkul satın almanın avantajları şunlardır:

• Pasif gelir elde edersiniz.
• Gayrimenkulünüz değer kazanabilir.
• Vergisi indirimlerinden faydalanabilirsiniz.
• Çeşitlendirmeden faydalanırsınız.

Kiralık bir gayrimenkulden elde edilen parayı kazanmak için çalışmanız gerekmez. Bu, onu sınırlı gelire sahip emekliler için çok çekici hale getirir. Gayrimenkulü kredi kullanmadan satın alırsanız, daha da yüksek bir aylık nakit akışından yararlanabilirsiniz.

İdeal olarak, gayrimenkulün değeri zamanla artacaktır, bu da satış anında tekrar kar elde edebilmeniz gerektiği anlamına gelir, ancak gayrimenkulü kârla satarsanız genellikle gelir vergisi ödemeniz gerekir. Kira geliri vergiye tabi olsa da, işletme giderleri gibi kira giderleri vergiden düşülebilir olarak kabul edilir ve kira geliri için ödediğiniz verginin bir kısmını telafi edebilir.

Kiralık bir gayrimenkule sahip olmak da riskler taşır:

• Gayrimenkul boş kalabilir.
• Kötü bir kiracıyla karşılaşabilirsiniz.
• Gayrimenkulünüz hasar görebilir.
• Gelirinizden daha fazla harcama yapabilirsiniz.
• Gayrimenkulünüzün değeri düşebilir.

Boşluklar, bir kiralık gayrimenkul kiracılar arasında boş kaldığında meydana gelir. Bu süre zarfında gayrimenkulde yaşayan bir kiracı olmadığından, gelirinizi düşürür. Ayrıca bir kiracıyı tahliye etmeniz gerekebilir ve bu da bir boşluğa neden olabilir. Uzun vadeli boşluklar, gelir getiren bir yatırım olarak kiralık gayrimenkulün değerini düşürebilir.

Kiracılarınızdan kazandığınızdan daha fazlasını gayrimenkule harcamanız her zaman olasıdır. Örneğin, gayrimenkulünüze zarar verebilirler. Zarar genellikle insanların sahip olmadıkları bir yeri önemseme olasılıklarının daha düşük olması nedeniyle meydana gelir.

Onarımlar yapmak veya ekstra maliyetleri veya kayıpları karşılamak için daha fazla borç almanız gerekebilir. Bu durumlarda, gayrimenkul size para kazandırmak yerine para harcatıyordur. Bu, gayrimenkul değerinin piyasa koşulları veya diğer düşüşler nedeniyle düşmesi durumunda da olabilir. Gayrimenkuldeki sermayenin bir kısmını bazı iyileştirmeler yapmak için kullanmayı planlıyorsanız, değer düşüşü gayrimenkulün sermayesini azaltabilir.

Sonuç

Kiralık bir gayrimenkul istikrarlı bir gelir kaynağı sağlayabilir, ancak herhangi bir yatırım gibi, satın almadan önce neye bulaştığınızı bilmeniz gerekir.

Gayrimenkulün potansiyel gelirine, maliyetlerine ve getirisine bir göz atmak, karlılığını anlamanıza yardımcı olabilir. Riskleri ve ödülleri de düşündüğünüzden emin olun. Nitelikli bir firmadan bir emlakçı riskleri azaltmanıza yardımcı olabilir; yüksek kaliteli kiracılar bulmanıza yardımcı olabilirler. Ayrıca, daha az ücret karşılığında onarım işi yapabilecek yerel bölgede bağlantıları olabilir.

Temel Çıkarımlar

• Araştırmanızı yaptıysanız, gayrimenkul kira yatırımı güçlü bir gelir kaynağı olabilir.
• Gayrimenkul kira yatırımı, yanlış durumdaysa size kazandırdığından daha pahalıya mal olabilir.
• Kiralık bir gayrimenkule sahip olmanın, boş kalması ve hasarlar gibi başka riskleri de vardır.
• Bir gayrimenkul satın almayı düşünüyorsanız, bir finans uzmanı bunun sizin için iyi bir yatırım olup olmadığına karar vermenize yardımcı olabilir.

Sıkça Sorulan Sorular (S.S.S.)

İpotekli bir gayrimenkule sahip olmak mümkün müdür?

Bir gayrimenkul için nakit ödeme yapmanız gerekmez. Bir kredi için uygunsanız ve kira geliri için kullanacağınız bir ev için belli oranda nakit paranız varsa, ödeme yaparken bir kiralık gayrimenkule sahip olabilirsiniz.

Sahip olduğum kira geliri için vergi ödeyecek miyim?

Eğer kira geliri elde ediyorsanız, belli koşullarda gelir vergisi ödemeniz gerekir. Türkiye’de kira gelirleri Gelir Vergisi Kanunu’na göre vergilendirilir ve her yıl belirlenen istisna tutarını aşan gelirler için beyanname verilmesi zorunludur.

Birincil evimi kiralık mülk olarak kullanabilir miyim?

Çoğu durumda şu anda yaşadığınız evi kiralık bir eve dönüştürebilirsiniz, ancak önce birkaç şeyi kontrol etmeniz gerekir. Eğer krediniz varsa herhangi bir kısıtlama olup olmadığını öğrenmek için bankanıza danışın. Bazı konut kredileri için, evi kiraya vermeden önce en az bir yıl boyunca evde tam zamanlı olarak yaşamanız gerekir.